поделиться

31 августа 2013

Ипотечные долги: У кого банк отбирает квартиру.

Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ. 

Случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта. Неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир;

-нарушения обязанностей по страхованию заложенной квартиры;

- необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

- иные причины, предусмотренные кредитным договором. Сюда входит довольно много оснований: снижение рыночной стоимости заложенной квартиры, предоставление недостоверной информации о платежеспособности заемщика, нецелевое использование кредита, ухудшение финансового состояния заемщика и т.д.

Не упустите важные детали.

Прежде всего, по действующим законам, решение об обращении взыскания на квартиру должно быть либо обоюдным (залогодержателя и залогодателя), причем оформленным нотариально. Если же консенсуса нет – решение принимается судом.

Второй важный момент – вырученные от продажи деньги банк получает не полностью. Лишь то, что причитается ему по кредитному договору – выплата основной суммы, процентов по ней, пеней и штрафов. Тут надобно отметить, что «лишь» получается не такой уж маленькой: пока тянется разбирательство, заемщик обычно не платит банку ничего. В итоге, к моменту проведения торгов сумма долга вырастает до существенных величин – и все это банк получит абсолютно обоснованно. Не забудем еще и о судебных издержках, затратах на проведение собственно торгов – все это по закону лежит на проигравшей стороне, т.е. заемщике. Но, если от вырученных от квартиры денег останется хоть что-то – это что-то честнейшим образом будет возвращено заемщику.

Заемщики продают квартиры самостоятельно.

Одним словом, все участники процесса кровно заинтересованы в том, чтобы решить проблему полюбовно. Что и делают. На квартире «висит» обременение со стороны банка. Раньше банки очень неохотно соглашались это обременение снять, смотрели на вопрос строго формально: сначала полное погашение кредита, только потом наше «благословение». Сейчас подход становится принципиально другим: банки всячески помогают своим неудачливым заемщикам квартиры продавать. Они поняли, что сегодня это – в их интересах.

Поддержать пенсионера https://www.donationalerts.com/r/domovoy96
Подписаться:
ВКонтакте: https://vk.com/ekspravka
Телеграм: https://t.me/dom_skazok

Календарь                                   Стихи

25 августа 2013

Что покупать инвесторам?

Вкладывать деньги в недвижимость, казалось бы, занятие малопривлекательное и странное, но смысл в этом есть.

1. Покупайте землю, её больше не производят!
Этот знаменитый афоризм Марка Твена, вполне может стать руководством к действию для инвесторов в период. Пока рубли не внушают уверенности в собственной надежности, земля остается надежным вложением собственных средств. Правда, лишь в том случае, если документы на нее правильно оформлены. Так, не все земли на территории РФ могут быть переданы в частную собственность, и перед покупкой неплохо бы ознакомиться со списком ограничений — там и земли лесов, и земли, прилегающие к водным территориям, и земли сельскохозяйственных назначений. Однако, если документы в полном порядке, а инвестиции планируются долгосрочные (так как в ближайшей перспективе удачно реализовать купленное вряд ли удастся), то эта покупка может оказаться вполне стоящей. Ну а в случае крайней нужды, можно перейти на натуральное хозяйство и использовать землю в садово-огородных целях.

2. Дешевое всегда в цене
Если все-таки натуральное хозяйство и долгосрочные инвестиции вас не прельщают, то всегда можно заработать денег, покупая самое дешевое жилье: на него неизменно высокий спрос. «Однушки» на крайних остановках городского транспорта востребованы при размене, их покупают желающие получить прописку приезжие, туда отделяются молодые семьи от родителей… Словом, было бы предложение, а спрос найдется. Продать такую квартиру практически всегда можно быстро и с выгодой для себя. Даже если рынок платежеспособного спроса замрет, рынок альтернатив, понукаемый семейными ситуациями, будет существовать, и такие квартиры будут востребованы. 

3. Дорогое дорожает
Хорошей инвестицией можно назвать и другую крайность рынка недвижимости — эксклюзивные проекты стоимостью в несколько миллионов рублей. Как правило, до таких высот не добирается ни один кризис. Так, даже сегодня в США пентхаус на Манхэттене стоит 64 миллиона долларов. Точно так же и квартира купленная в доме, построенном по спецпроекту с эксклюзивным ремонтом, не упадет в цене, что бы ни происходило с рынком в целом. 

4. Покупаем осторожно
Однако главное правило любого инвестора — это тщательное изучение всех документов при покупке. Так, к примеру, при инвестировании в новое строительство, необходимо иметь в виду, что наименее рисковыми являются максимально достроенные объекты — у них меньше шансов быть замороженными. Оптимальная степень готовности объекта — 75–80%. Очень важно также, чтобы квартиры продавались не по серым схемам, а по закону 214-ФЗ о долевом строительстве. Только в этом случае договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе, где он проходит экспертизу. Если вы соблюдаете и финансовую, и правовую осторожность, а также твердо оцениваете свои риски и готовы на долгосрочные инвестиции, то даже кризис не помешает вашей успешной финансовой деятельности на рынке недвижимости.

Поддержать пенсионера https://www.donationalerts.com/r/domovoy96
Подписаться:
ВКонтакте: https://vk.com/ekspravka
Телеграм: https://t.me/dom_skazok

Календарь                                   Стихи

14 августа 2013

Увеличение пространства. Маленькие хитрости.

Как дизайнеры превращают небольшие клетушки в комнаты нормальных размеров?

Конечно, когда есть возможность реально, а не визуально, отдалить перегородки и поднять потолок, то лучше так и сделать. Например, гостиную объединить с прихожей или с кухней, убрав стены и сделать студийный интерьер.

Подобная перепланировка не всегда бывает положительна - убрав стены можно лишить уединения членов семьи. А объединение санузлов лишает комфорта в большой семье. Да и присоединение лоджии к квартире не всегда бывает возможным. Так что приходится заниматься оптическим обманом.

Большое пространство ассоциируется со светом и воздушностью, так впустим же в комнаты больше света, заменив деревянные окна пластиковыми, у которых больше светопроходимость (также при замене окна увеличивается и подоконник). Громоздкие чугунные радиаторы лучше заменить компактными алюминиевыми.

Не прячьте окна за плотными, непрозрачными занавесками. Приобретая шторы, следует помнить, что вертикально расположенный рисунок делает помещение выше, а горизонтальный – зрительно снижает и расширяет его. Римские шторы меньше съедают пространство, чем шторы во всю стену.

Если дверь на кухне и в гостиной мало или вообще не используется, то есть смысл их убрать вместе с дверными коробками и этим расширить проем. А если ими пользуетесь, то их можно заменить полностью стеклянными дверьми, при этом матовое стекло в двери лучше рассеивает свет, чем тонированное.

Стеклянными в интерьере могут быть и полки на стенах и журнальные телевизионные или обеденные столы со стульями и тумбы. Не редкость уже использование дизайнерами перегородок между кухней и гостиной из стекла.

Если собираетесь приобретать новый телевизор, то без сомнений выбирайте плоский и без всяких тумб, а с креплением сразу на стену. Тоже касается и компьютера - вместо большого системника и монитора лучше взять ноутбук, пусть он, как и плоский телевизор стоит дороже, но для них не нужно дополнительно приобретать мебель.

Также лучше приобретать не громоздкие шкафы с антресолями, а заказывать встраиваемые шкафы купе с зеркальными дверцами, а если выбирать из шкафов, то пусть лучше это будет вытянутый пенал. Для книг ставьте открытые стеллажи до потолка, хотя и их можно заменить подвешенными на стенах секционными полками, они освобождают пол, а это увеличит видимое пространство.

Мебель, поставленная посреди комнаты, уменьшает пространство, так что расставляйте ее по стенам и в углах. Зрительно увеличить перспективу можно, расставляя яркие красивые предметы интерьера в дальних углах помещения.

Что касается мебели в целом, - не делайте акцент интерьера на ней, лучшим было бы, если она не выделялась из интерьера своей расцветкой, а слилась с ней, подбирайте расцветки и тона, схожие с обоями и занавесками. Прячьте лишние предметы в шкафы, тумбочки, убирайте с поверхности кухни бытовую технику и посуду.

Мягкая мебель для маленьких комнат не должна быть большой, диваны и кресла могут быть и с маленькими сквозными подлокотниками или вообще без них. Выбирайте модели со встроенными ящиками. Спальное место можно сокращать, используя диван кровать или приобрести кровать, убирающуюся вертикально в шкаф.

В детскую купите комплект мебели из кровати со шкафом и столом под ней, если детская для двоих, то двухъярусную кровать. Вместо кресел и дивана положите пуфики.

Использование зеркал в дизайне могут придать комнате глубину и объем. Расположив зеркало напротив окна, будет эффективней, так как отраженный свет равномерней рассеется по комнате, а зеркала во всю высоту комнаты визуально стирают стены. Отражающими можно сделать и потолки, используя глянцевый натяжной потолок либо реечный алюминиевый потолок с панелями под серебро или золото, также подвесной потолок Армстронг с тонированным стеклом или зеркалом.

Делать подвесные потолки в невысоких помещениях можно и без ущерба высоте, а наоборот, с визуальным увеличением. Сделайте гипсокартонную конструкцию только по периметру комнаты с монтажом в неё точечных светильников и затемненной середкой потолка обоями или краской, без люстры по центру.

Подсвечивая стены с потолка и с пола, их можно также визуально отодвинуть. Такого же эффекта можно добиться, используя светлые расцветки покрытия стен.

С помощью направленного свечения можно подсветить отдельные участки ограждающих поверхностей, тем самым сделать их более яркими и отдалить их. Увеличив яркость потолка подсветами в верхней зоне помещения, можно приподнять потолок. Хороший эффект дадут и закругленные углы между потолком и стенами.

Что касается полов, то в некоторых случаях их можно и физически сделать ниже. Это если они деревянные на лагах, заменив их тем же ламинатом можно увеличить высоту на 5 см. Цвет полов также должен быть светлым и максимально приближаться к тону стен. Не следует закрывать глянцевый паркет большими коврами, лучше наоборот максимально открыть и с помощью подсвета нижней зоны помещения осветить его.

Цветовая гамма поверхностей для небольших помещений не должна быть контрастной и тяжелой, без кричащих цветов, дизайнеры рекомендуют использовать светлые пастельные тона. Не следует использовать обои с крупным рисунком, для зрительного увеличения больше подойдут однотонные обои или с мелким рисунком.

Разноцветные обои и бордюр по верхнему краю, уменьшат и понизят помещение. А вот обои с вертикальной полоской или текстурой сделают помещение выше. Этот же эффект сохраняется, если вертикаль присутствует в виде вертикально вытянутых картин, в вертикальной форме светильников, вертикальном расположении полос в обивочной ткани. Мало освещенную стену комнаты можно открасить на тон светлее остальных.

Зрительное расширение пространства достигается: при контрастном противопоставлении цветов вертикальных и горизонтальных ограждающих плоскостей, при сопоставлении контрастных фактур. Вытянутое помещение, сделать визуально квадратным можно с помощью горизонтальных контрастных полос, на коротких стенах или короткие стенки окрасить в более светлый тон одной и той же краски, чем длинные. Так же можно использовать напольное покрытие с продольным рисунком по ширине комнаты.

Отодвинуть стенку может помочь ложная ниша, а глубину самой ниши можно увеличить подсветкой, расположенной по контуру и направленной к стене, что придаст нише объем и тем самым зрительно увеличит пространство комнаты.

Поддержать пенсионера https://www.donationalerts.com/r/domovoy96
Подписаться:
ВКонтакте: https://vk.com/ekspravka
Телеграм: https://t.me/dom_skazok

Календарь                                   Стихи

07 августа 2013

Дом. Строить или купить?

Этим вечным вопросом задается каждый, кто задумывается о покупке загородного дома. Говорят, кто один раз построил дом своими руками, тот в следующий раз уже его точно купит. Однако на практике у обоих подходов есть свои достоинства и недостатки.

Если расспросить всех, у кого уже есть собственный дом, то и те, кто покупали готовый, и те, кто знают свой дом от фундамента до последнего гвоздя, найдут аргументы в защиту своего выбора. Будем объективны: у каждого товара есть свой потребитель. Участки без подряда интересны для покупателей по стоимости (гораздо дешевле купить землю и построить дом самому, чем покупать готовый продукт) и дают возможность возводить дома по оригинальному проекту, с более качественной отделкой, по выбору и вкусу хозяина. Готовые дома позволяют сэкономить время на строительстве и избавить себя от хронической головной боли на этапе стройки. 

Главное преимущество участков на первый взгляд, для потребителя очевидно: покупатель выбирает участок с подведенными коммуникациями в понравившемся поселке, выбирает проект дома на свой вкус и в соответствии со своими возможностями осуществляет строительство своего дома. Кроме того, плюсом покупки участка является условная рассрочка в оплате: покупатель имеет возможность войти в проект с гораздо меньшей суммой денег (заплатив сначала только за земельный участок) и растянуть сроки платежей по своему усмотрению, постепенно возводя дом. И, наконец, покупка земельного участка существенно расширяет выбор как проекта дома, так и земельного участка. В частности, покупатель может приобрести сразу несколько участков по соседству, чтобы объединить их в один. Казалось бы, что может быть более удобным для взыскательного покупателя?

Однако строительство собственными силами только на первый взгляд однозначно интереснее потребителю. На практике же централизованный застройщик имеет возможность сэкономить за счет скидок практически от всех поставщиков на свои объемы, а также возможность спланировать строительные работы на всех участках и значительно сократить сроки строительства, что тоже немаловажно.

Среди минусов приобретения участков отмечу невозможность контролировать стилевое единообразие домов в поселке. Как, например, можно заставить соседа отказаться от красного кирпича с башенками? Кроме того, в организованном поселке есть некое единство сроков строительных работ. А в случае автономной стройки, когда вы завершите отделку в своем доме, многие ваши соседи ещё не приступят и к фундаменту. О сомнительном удовольствии «жить на стройке» можно даже не говорить…

Помимо сказанного надо учесть, что, покупая участок, вы можете столкнуться с проблемой отсутствия коммуникаций, а заниматься их подведением и подключением в частном порядке достаточно сложно.

Среди недостатков самостроя можно отметить сложность процесса в целом. Ведь вам придется не только найти участок земли, который вам подходит, но и подвести к его границе коммуникации, грамотно оформить полный пакет документов, подобрать надежную строительную компанию, которая в соответствии с рабочей документацией по выбранному вами архитектурному проекту выполнит все работы по возведению и отделке дома.

Впрочем, и в покупке готового дома есть свои недостатки. И основной из них — невозможность диктовать свои условия застройщику. Ведь все равно по условиям контракта привлечь другого застройщика вам не удастся. Свои условия не получится навязать и при выборе проекта, и при обсуждении стоимости и схем оплаты. 

Кроме того, недостатком часто становится качество самих домов. Часто встречаются не очень удачные проекты домов, как с точки зрения внутреннего зонирования пространства, так и по архитектуре, внешней отделке, качеству строительства. А в некоторых поселках даже единый стиль выглядит очень уныло.

Помимо прочего, покупка дома в организованном коттеджном поселке требует единовременного внесения большой суммы, что не всегда удобно покупателю.

Как мы видим, при наличии ряда минусов, у самостоятельного проекта есть и свои достоинства. Это соблюдение сроков строительства всего поселка, контроль качества реализации проекта, централизованное управление процессами согласований, строительства, подключения к коммуникациям, ввода в эксплуатацию, а в дальнейшем и обслуживания — это основные доводы в пользу приобретения участка с подрядом в коттеджном поселке.


Если посмотреть на рынок сегодня, то основная масса поселков — это поселки с готовыми домами. В этом помимо прочего есть и экономический смысл. Дело в том, что пять и более лет назад земля стоила намного дешевле, чем сегодня. Достаточно было провести коммуникации, оградить единым забором всю площадь поселка и сделать дороги. Сегодня земля стоит намного дороже, и зарабатывать деньги на «голой земле» стало экономически невыгодно.

Если же говорить о прогнозах на будущее, то очевидно: пока (и если) на оба вида участков будет спрос — будет и предложение. Хотя, по мнению экспертов, доля рынка участков без подряда будет снижаться с ростом требований покупателей, ростом их благосостояния и с достижением определенного уровня развития рынка в целом, и достигнет своего минимума, когда на рынке будет достаточное количество предложений качественного загородного жилья во всех сегментах, на любой вкус.

Поддержать пенсионера https://www.donationalerts.com/r/domovoy96
Подписаться:
ВКонтакте: https://vk.com/ekspravka
Телеграм: https://t.me/dom_skazok

Календарь                                   Стихи

02 августа 2013

Страхование квартиры: маленькие хитрости.

Все большее число горожан приходят к выводу, что страхование жилья – не такое уж и дорогое удовольствие, зато обеспечивающее, в итоге, спокойствие и уверенность в завтрашнем дне. Но не значит, что мы готовы переплачивать – поэтому стоит взять на вооружение простые способы облегчения «страхового бремени» без ущерба для качества защиты.

Определитесь, на какую сумму вы собираетесь застраховывать квартиру. Она может быть как фиксированной, так и определяемой согласно рыночной стоимости жилья. Уточним: фиксированная сумма – это размер страхового покрытия, заложенный в «коробочный» продукт, т.е. уже готовый универсальный страховой полис, который можно приобрести без вызова агента и оценщика на дом. Страхование без осмотра всегда дешевле, однако и условия договора здесь стандартизированы, а стоимость вашей квартиры с гарантией будет как минимум в два раза превышать заявленную в договоре. Это автоматически означает, что при наступлении страхового случая, когда имущество не будет подлежать восстановлению (например, сильный пожар, взрыв бытового газа, крупное затопление и т.п.), вы получите «бесплатный сыр», то есть сумму денег, которая не сможет покрыть ваши расходы на восстановление. Особенно важен этот момент, если вы страхуете не «стены», а титул, то есть право собственности на жилье. С другой стороны, рыночная стоимость квартиры, прописанная в договоре страхования, влечет за собой и большие расходы.

Обратите внимание на то, есть ли в договоре «франшиза» - неоплачиваемая часть убытка и устраивает ли вас это. С одной стороны, франшиза сильно снижает стоимость страховки. С другой – страховые случаи, как правило, бывают «малыми»: скажем, соседи сверху залили ваш свежий ремонт или, если речь о страховании гражданской ответственности, вы затопили соседей. В итоге вы получаете двойной расход: одновременно, из своего кармана выплачиваете страховку и возмещаете ущерб от протечки, так как убыток не превышает франшизу. Многие страхующие квартиру сегодня предпочитают обойтись без франшизы – и некоторые фирмы, идя навстречу пожеланиям клиентов, даже выпускают «коробочные» универсальные программы страхования без франшизы, тогда как раньше она в таких случаях была неотъемлемой частью договора.

При страховании от воровства, грабежа и вандализма можно получить скидку, если квартира изначально имеет косвенные «средства защиты». Например, дом оборудован домофоном, видеонаблюдением или вневедомственной охраной, а внизу сидит консъерж. Сигнализация в квартире также существенно снизит стоимость страховки, как и рольставни, решетки на окнах, металлическая дверь с сейфовым замков. Квартира на первом или последнем этаже – минус при страховании.

При страховании отделки плюсом для вас является предъявление договора с лицензированной строительно-монтажной фирмой. Кроме того, не забудьте сохранить и предъявить чеки на финишные материалы и комплектующие, мебель и сантехнику, иначе вам трудно будет доказать их реальную стоимость и, в случае порчи имущества, приобрести достойную замену.

При страховании от пожара обратите внимание агента на оборудование квартиры домашним огнетушителем, пожарной и дымовой сигнализацией, на негорючие материалы отделки, если таковые имеются в наличии – например, кирпич, огнеупорное стекло. Целиком облицованное деревом жилище с действующим камином (в старинных домах это нередкое явление), конечно, будет застраховано по более высокому тарифу как пожароопасное.

При страховании от залива или возгорания имеет значение, когда был последний капремонт дома - это, в свою очередь, непосредственно влияет на состояние инженерных сетей: проводки, канализации, водопровода. Безусловно, страхование новостройки бизнес-класса стоит меньше, чем сталинский дом без капремонта с ветхими коммуникациями.

При покупке нескольких видов страховки делайте это в одной компании, чтобы получить скидку за комплексное страхование. При этом, обычно можно застраховать вместе конструкции и отделку или конструкции, отделку и движимое имущество внутри квартиры. Гражданскую ответственность перед третьими лицами и титул страхуют отдельно, однако скидку на покупку одновременно нескольких полисов вы все равно имеете право получить.

Поддержать пенсионера https://www.donationalerts.com/r/domovoy96
Подписаться:
ВКонтакте: https://vk.com/ekspravka
Телеграм: https://t.me/dom_skazok

Календарь                                   Стихи